¿Compensa conservar la vivienda? Cómo se hace ese cálculo
La respuesta emocional siempre es la misma. La respuesta económica, en cambio, depende de cuatro cifras que conviene mirar antes de decidir.
En breve
- Conservar la vivienda habitual extiende el plan de pagos de tres a cinco años.
- Hay que comparar el esfuerzo total del plan con el valor neto real del inmueble.
- Un inmueble con más deuda que valor rara vez justifica dos años adicionales de plan.
- La decisión se toma con la nota simple y el saldo pendiente delante, no antes.
Cuando se plantea la elección de vía, casi nadie duda: la casa se conserva. Es una respuesta comprensible y a veces también la correcta. Pero merece pasar por una comprobación aritmética antes de convertirse en estrategia.
Las cuatro cifras
- Valor de mercado actual de la vivienda. No el de compra ni el sentimental: el de hoy.
- Saldo pendiente del préstamo hipotecario, según certificado de la entidad.
- Capacidad de pago mensual acreditada y sostenible.
- Duración del plan: cinco años si se conserva la vivienda, tres si no.
La comparación
De las dos primeras sale el valor neto: lo que quedaría si el inmueble se realizase y se saldara la hipoteca. De la tercera y la cuarta sale el esfuerzo total del plan en cada escenario.
Cuando el valor neto es alto, dos años más de plan suelen estar justificados: se está protegiendo un patrimonio real. Cuando la vivienda vale menos de lo que se debe, la decisión cambia de naturaleza: se están asumiendo dos años adicionales de esfuerzo para conservar un activo que, en términos económicos, es negativo.
No se trata de convencer a nadie de que venda su casa. Se trata de que la decisión se tome sabiendo lo que cuesta.
Lo que también entra en la balanza
- Alternativa habitacional. Qué alquiler habría que asumir y si eso deja margen para el plan.
- Estabilidad de los ingresos. Un plan de cinco años exige una previsión razonable a cinco años.
- Riesgo de impugnación. Si el acreedor hipotecario concentra más del 40 % del pasivo afectado, ese escenario debe contemplarse.
- Situación familiar. Menores a cargo, personas dependientes o un cambio previsible de circunstancias.
Qué no entra
Las promesas. Ni siquiera con el cálculo más favorable puede garantizarse que la vivienda se conservará: el plan debe aprobarse, puede impugnarse y ha de cumplirse. Lo que sí puede darse es un escenario razonado, con sus condiciones expresadas.
Aviso. Contenido divulgativo. No constituye asesoramiento jurídico individualizado ni promesa de resultado alguno: el resultado depende del análisis del expediente y, en su caso, de una resolución judicial.
Normativa de referencia: Texto Refundido de la Ley Concursal (Real Decreto Legislativo 1/2020), reformado por la Ley 16/2022. Materia en evolución: conviene comprobar la vigencia de los criterios citados antes de tomar decisiones.
La respuesta sobre su vivienda depende de dos números
Lo que vale hoy y lo que queda de hipoteca. De ahí sale qué parte de la deuda es exonerable y qué escenarios son posibles. Nunca hay garantías, pero sí hay cálculo.
Carlos Javier Fernández Pérez
Abogado · Colegiado nº 4027 del Ilustre Colegio de la Abogacía de Cantabria
Ejercicio centrado en insolvencia y Segunda Oportunidad, y en herencias y sucesiones. Despacho en Santa Lucía 8, Santander, con atención en toda Cantabria y consulta online en el resto de España. Más sobre el despacho.