La deuda que queda cuando la casa ya no cubre la hipoteca
Perder la vivienda no significa necesariamente seguir debiendo la diferencia el resto de su vida. Ese remanente tiene tratamiento propio.
En breve
- Si la ejecución no cubre el préstamo, queda un remanente de deuda personal.
- La deuda hipotecaria no se exonera dentro del valor de la garantía; el exceso sí puede exonerarse.
- Ese remanente suele seguir generando intereses y reclamaciones años después.
- Es una de las situaciones que con más frecuencia se da por perdida sin analizarla.
Hay una situación especialmente injusta en apariencia: alguien pierde su vivienda en una ejecución y descubre después que sigue debiendo dinero al banco. Es lo que en la práctica se llama «cola hipotecaria».
Por qué ocurre
Porque la ejecución hipotecaria se salda con lo que se obtenga por el bien, y ese importe puede no cubrir el capital pendiente, los intereses y las costas. La diferencia sigue siendo deuda, ahora sin garantía, y el acreedor conserva su derecho a reclamarla contra el resto del patrimonio del deudor.
Es frecuente que esa deuda se ceda después a un fondo, y que aparezca años más tarde en forma de reclamación de una entidad cuyo nombre el deudor no reconoce.
Es deuda personal ordinaria. Y la deuda personal ordinaria es, en principio, exonerable.
Cómo lo trata la exoneración
La regla es clara en su formulación: la deuda con garantía hipotecaria no se exonera dentro del valor de la garantía. Lo que excede de ese valor no queda protegido por esa exclusión y puede exonerarse como cualquier otra deuda privada.
Dicho de otro modo: la parte de la deuda que la casa cubría se queda con la casa. La que sobra, no.
Qué documentación hace falta
- Decreto de adjudicación o testimonio de la ejecución.
- Liquidación practicada por la entidad tras la adjudicación.
- Reclamaciones posteriores recibidas, incluidas las de fondos cesionarios.
- Certificado del saldo actualmente reclamado.
Un apunte sobre la cesión del crédito
Cuando el crédito ha sido cedido, conviene revisar la cadena de cesiones y la cuantía reclamada, que no siempre coincide con la liquidación original. Es una comprobación previa que a veces reduce el importe antes incluso de plantear nada más.
Lo esencial
Que esta situación tenga mal aspecto no la hace irresoluble. Es, de hecho, uno de los escenarios en los que la exoneración del pasivo insatisfecho cumple exactamente la función para la que existe.
Aviso. Contenido divulgativo. No constituye asesoramiento jurídico individualizado ni promesa de resultado alguno: el resultado depende del análisis del expediente y, en su caso, de una resolución judicial.
Normativa de referencia: Texto Refundido de la Ley Concursal (Real Decreto Legislativo 1/2020), reformado por la Ley 16/2022, artículo 489.1.8.º. Materia en evolución: conviene comprobar la vigencia de los criterios citados antes de tomar decisiones.
La respuesta sobre su vivienda depende de dos números
Lo que vale hoy y lo que queda de hipoteca. De ahí sale qué parte de la deuda es exonerable y qué escenarios son posibles. Nunca hay garantías, pero sí hay cálculo.
Carlos Javier Fernández Pérez
Abogado · Colegiado nº 4027 del Ilustre Colegio de la Abogacía de Cantabria
Ejercicio centrado en insolvencia y Segunda Oportunidad, y en herencias y sucesiones. Despacho en Santa Lucía 8, Santander, con atención en toda Cantabria y consulta online en el resto de España. Más sobre el despacho.