Heredamos un piso entre hermanos y uno no quiere vender
Es la situación que peor envejece de todas las hereditarias, porque el tiempo no la resuelve: solo la encarece.
En breve
- Nadie está obligado a permanecer en una comunidad de bienes contra su voluntad.
- La salida negociada más habitual es la adjudicación a uno con compensación en metálico a los demás.
- Si no hay acuerdo, cabe la acción de división de cosa común.
- Cuanto antes se plantea, más barato sale y menos deteriora la relación familiar.
Tres hermanos heredan el piso de los padres. Uno vive lejos y quiere vender, otro querría alquilarlo y el tercero no quiere ni oír hablar del asunto. Han pasado seis años y el piso sigue vacío, pagando IBI y comunidad.
Qué es un proindiviso
Una comunidad de bienes: varias personas son propietarias de una cuota indivisa del mismo inmueble. Nadie tiene una parte física; todos tienen un porcentaje del todo.
Eso significa que las decisiones importantes —vender, hipotecar, hacer obras relevantes— requieren acuerdo, y que los gastos siguen corriendo mientras tanto para todos.
El Código Civil es tajante: nadie está obligado a permanecer en la indivisión. Siempre hay salida.
Las salidas, de menos a más
1 · Venta a un tercero de común acuerdo
La más simple cuando todos quieren lo mismo: se vende y se reparte según cuotas. Suele ser también la que más valor obtiene.
2 · Extinción de condominio
Uno de los comuneros se queda con el inmueble y compensa en metálico a los demás. Se formaliza en escritura y tiene, además, un tratamiento fiscal habitualmente más favorable que el de una compraventa entre particulares, aspecto que conviene verificar en cada caso y conforme a la normativa autonómica aplicable.
3 · Venta de la cuota a un tercero
Cada comunero puede transmitir su cuota, con los derechos de adquisición preferente que correspondan. En la práctica el mercado de cuotas indivisas es estrecho y el precio, sensiblemente inferior.
4 · Acción de división de cosa común
Cuando no hay acuerdo. Si el bien es indivisible —y una vivienda normalmente lo es—, se procede a su venta y al reparto del precio. Es la vía más lenta y la que menos valor suele obtener.
Qué hace el tiempo
Nada bueno. Los gastos siguen corriendo, el inmueble se deteriora si está vacío, aparecen desacuerdos sobre quién ha pagado qué y, con frecuencia, entra en escena una nueva generación de herederos que multiplica el número de titulares.
Por dónde empezar
Por los datos: nota simple actualizada, cuotas exactas de cada comunero, situación de cargas, gastos pendientes y una valoración de mercado razonable. Con eso sobre la mesa, la mayoría de estos asuntos se resuelven por acuerdo antes de llegar a ninguna demanda.
Aviso. Contenido divulgativo. No constituye asesoramiento jurídico individualizado ni promesa de resultado alguno: el resultado depende del análisis del expediente y, en su caso, de una resolución judicial.
Normativa de referencia: Código Civil, artículos 400 y siguientes. Materia en evolución: conviene comprobar la vigencia de los criterios citados antes de tomar decisiones.
Una herencia se resuelve bien o mal mucho antes de repartirse
Certificados, inventario, valoración, impuestos y registro, con un único interlocutor y un calendario de vencimientos entregado por escrito desde el primer día.
Carlos Javier Fernández Pérez
Abogado · Colegiado nº 4027 del Ilustre Colegio de la Abogacía de Cantabria
Ejercicio centrado en insolvencia y Segunda Oportunidad, y en herencias y sucesiones. Despacho en Santa Lucía 8, Santander, con atención en toda Cantabria y consulta online en el resto de España. Más sobre el despacho.