«¿Voy a perder mi casa?» La respuesta honesta, con sus condiciones
Es el miedo que más frena las consultas. Y por miedo a una respuesta que nadie ha comprobado, se dejan pasar meses que juegan en contra.
En breve
- No hay respuesta automática: depende de la vía elegida y de los números concretos.
- Por la vía del plan de pagos puede no liquidarse la vivienda, a cambio de extender el plan a cinco años.
- La deuda hipotecaria no se exonera dentro del valor de la garantía; el exceso sí puede exonerarse.
- Conservar la vivienda es un objetivo alcanzable en determinados escenarios. Nunca es una garantía.
De todas las preguntas que llegan al despacho, esta es la que más veces se queda sin hacer. Y es una lástima, porque la respuesta —aunque no siempre sea la deseada— se puede calcular.
Por qué no hay una respuesta única
Porque intervienen tres variables y ninguna es opcional:
- La vía. Plan de pagos o liquidación de la masa activa.
- Los números de la vivienda. Lo que vale hoy frente a lo que queda de hipoteca.
- La posición de los acreedores, y en particular si alguno supera el 40 % del pasivo afectado.
El escenario del plan de pagos
Esta vía permite no liquidar el patrimonio y, en su caso, la vivienda habitual. Tiene un precio concreto: el plan pasa de tres a cinco años, y las cuotas se ajustan a la capacidad de pago acreditada.
Además, la exoneración es provisional hasta que el plan se cumple, y los acreedores que superen ese 40 % pueden impugnarlo. Ninguna de las dos cosas puede omitirse al explicar este escenario.
Conservar la vivienda es un objetivo alcanzable en determinados escenarios. Nunca es una garantía, y quien la ofrezca como tal no está siendo exacto.
Qué ocurre con la deuda hipotecaria
La deuda con garantía hipotecaria no se exonera dentro del valor de esa garantía: el acreedor conserva su acción sobre el bien. Lo que sí puede exonerarse es la parte que exceda del valor de la garantía.
De ahí que los dos números —valor actual y saldo pendiente— sean el punto de partida. Con una vivienda que vale más de lo que se debe, el escenario es uno. Con una que vale menos, es otro.
Si ya se ha ejecutado
Cuando la vivienda se pierde y lo obtenido no cubre el préstamo, queda un remanente. Esa deuda pendiente puede, en muchos casos, exonerarse. Perder la vivienda no significa necesariamente arrastrar la diferencia de por vida.
Cómo se resuelve la duda
Con la nota simple del inmueble, el último recibo del préstamo o el certificado de saldo pendiente y una valoración razonable de mercado. Con esos tres documentos se puede decir en qué escenario está usted. Sin ellos, cualquier respuesta —optimista o pesimista— es una suposición.
Aviso. Contenido divulgativo. No constituye asesoramiento jurídico individualizado ni promesa de resultado alguno: el resultado depende del análisis del expediente y, en su caso, de una resolución judicial.
Normativa de referencia: Texto Refundido de la Ley Concursal (Real Decreto Legislativo 1/2020), reformado por la Ley 16/2022, artículos 489.1.8.º, 492 bis, 497 y 498 bis. Materia en evolución: conviene comprobar la vigencia de los criterios citados antes de tomar decisiones.
La respuesta sobre su vivienda depende de dos números
Lo que vale hoy y lo que queda de hipoteca. De ahí sale qué parte de la deuda es exonerable y qué escenarios son posibles. Nunca hay garantías, pero sí hay cálculo.
Carlos Javier Fernández Pérez
Abogado · Colegiado nº 4027 del Ilustre Colegio de la Abogacía de Cantabria
Ejercicio centrado en insolvencia y Segunda Oportunidad, y en herencias y sucesiones. Despacho en Santa Lucía 8, Santander, con atención en toda Cantabria y consulta online en el resto de España. Más sobre el despacho.